immobilier: Immeubles mixtes : nouvelles règles pour le DPE et l’audit énergétique en cas de vente
Les immeubles dits « mixtes », c’est-à-dire composés à la fois de locaux à usage d’habitation et de surfaces destinées à une activité tertiaire (commerces, bureaux ou autres activités professionnelles), font désormais l’objet de précisions importantes concernant la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que de l’audit énergétique. Ces clarifications permettent de mieux comprendre les obligations pesant sur les propriétaires, notamment en cas de vente d’un bien détenu en monopropriété.
En matière de DPE, deux méthodes distinctes coexistent selon la nature des locaux. Pour les parties affectées à l’habitation, la réglementation impose l’utilisation de la méthode dite « 3CL-DPE 2021 », qui repose sur une estimation conventionnelle des consommations énergétiques du logement. En revanche, pour les espaces à usage tertiaire, tels que les commerces ou les bureaux, c’est la méthode dite « sur factures » qui doit être appliquée, fondée sur les consommations réelles d’énergie constatées.
Ces deux approches étant fondamentalement différentes et incompatibles entre elles, les autorités ont confirmé qu’il est impossible d’établir un DPE unique couvrant l’ensemble d’un immeuble mixte. En conséquence, il est obligatoire de réaliser des diagnostics distincts pour chaque catégorie d’usage.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire doit faire établir deux DPE séparés : l’un pour la partie résidentielle et l’autre pour la partie tertiaire. Cette distinction permet de respecter pleinement les obligations légales, même lorsque le bien est vendu en un seul bloc et constitue une unité foncière unique. Le vendeur doit donc être en mesure de présenter un DPE « habitation » conforme à la méthode 3CL-DPE 2021, ainsi qu’un DPE « tertiaire » établi selon la méthode sur factures.
Par ailleurs, il est important de souligner qu’en cas de vente, la réalisation de DPE individuels pour chaque local d’habitation n’est pas conforme aux exigences réglementaires. Même si l’immeuble comprend plusieurs appartements, un seul DPE global doit être réalisé pour l’ensemble de la partie résidentielle. L’établissement d’un DPE par logement est donc exclu dans ce contexte précis, car il ne répond pas à l’obligation applicable lors d’une cession portant sur l’immeuble dans sa globalité.
S’agissant de l’audit énergétique, les règles sont également clairement définies. Cette obligation ne concerne que les biens à usage d’habitation. Plus précisément, un audit énergétique doit être réalisé lors de la vente d’un bâtiment (ou d’une partie de bâtiment) destiné à l’habitation, lorsque celui-ci est classé D, E, F ou G au regard du DPE. Les locaux à usage commercial, professionnel ou tertiaire ne sont, en revanche, jamais soumis à cette obligation.
Ainsi, dans le cas d’un immeuble mixte vendu en totalité, seul le segment résidentiel doit faire l’objet d’un audit énergétique. Les surfaces tertiaires en sont expressément exclues. Il convient également de noter que, à compter du 1er janvier 2034, les logements classés D seront eux aussi concernés par cette obligation, venant ainsi élargir progressivement le champ d’application de l’audit énergétique.
Ces nouvelles précisions apportent une meilleure lisibilité du cadre réglementaire applicable aux immeubles mixtes et permettent aux propriétaires de sécuriser leurs démarches, notamment lors des opérations de vente.