Immobilier: un appel à un marché plus fluide
Lors du Congrès 2025 de la Fnaim, le 8 décembre à Paris, Édouard Philippe a dressé un constat sévère des politiques du logement en France. Selon l’ancien Premier ministre, la fiscalité immobilière, l’encadrement des loyers et certaines dispositions de la loi Climat et Résilience ont contribué à rigidifier le marché et à décourager l’investissement. Face à la pénurie de logements, il estime indispensable de renforcer les droits des propriétaires afin de remettre des biens sur le marché.
Édouard Philippe considère que de nombreuses règles, notamment fiscales, dissuadent les investisseurs de construire et les propriétaires de louer. Les difficultés à récupérer un logement en cas d’impayés constituent, selon lui, un frein majeur à la mise en location. Il appelle ainsi à accélérer les procédures judiciaires et à sécuriser davantage les propriétaires, condition indispensable pour fluidifier le marché immobilier.
Il reconnaît par ailleurs l’absence de ligne directrice claire dans les politiques du logement menées depuis plusieurs décennies. La fiscalité pesant sur l’acquisition, la détention et la transmission de biens immobiliers est jugée fortement désincitative. Les dispositifs qui favorisaient autrefois l’investissement de long terme, notamment par les acteurs institutionnels comme les compagnies d’assurances, ont disparu sous l’effet des règles prudentielles européennes, entraînant leur retrait progressif du marché résidentiel.
Pour Édouard Philippe, toute politique du logement doit tenir compte des profondes transformations de la société française. Le vieillissement démographique retarde l’âge moyen de perception de l’héritage, désormais situé autour de 55 ans, réduisant l’apport en capital des jeunes ménages. Parallèlement, la stagnation du salaire médian limite fortement les perspectives d’amélioration du niveau de vie, rendant l’accession à la propriété plus difficile. À cela s’ajoutent la multiplication des séparations et des recompositions familiales, qui fragilisent encore les trajectoires résidentielles.
Selon lui, ignorer ces évolutions conduit inévitablement à des politiques inefficaces. En combinant ces mutations sociales à des règles qui rendent la construction plus coûteuse et contraignante, la France se retrouve avec une offre insuffisante, un marché peu fluide et un modèle d’accession à la propriété dépassé.
Édouard Philippe établit un parallèle avec le marché du travail, rappelant que la réduction de l’incertitude juridique liée aux licenciements a favorisé l’emploi. De la même manière, il estime que les propriétaires doivent bénéficier d’une rentabilité acceptable et de garanties réelles pour récupérer leur bien, sans pour autant porter atteinte à la dignité des locataires. Sans cela, les dispositifs visant à solvabiliser les ménages resteront inefficaces.
Concernant la loi Climat et Résilience, il critique une application qui réduit progressivement le parc locatif, pénalisant en priorité les ménages les plus modestes. Il propose d’envisager une suspension temporaire de la notion d’indécence énergétique ou une adaptation des critères, notamment en valorisant davantage le chauffage électrique, peu carboné en France.
Enfin, sur l’encadrement des loyers, Édouard Philippe se dit opposé au principe, qu’il juge contre-productif dans une économie de marché. S’il accepte l’idée d’une expérimentation, il estime que bloquer les prix empêche l’offre et la demande de s’équilibrer et finit par aggraver les tensions sur le logement.